Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:

правовое обслуживание, защита бизнеса при проверках,

арбитражные споры, банкротство граждан и бизнеса

Как защитить фирменное наименование компании?



Александр Евстратов


Младший юрист

Группы юридических компаний "Соколов и партнеры"



В современном бизнесе особенно важно выбрать верный способ защиты своего дела от посягательства. Когда Вы развиваете компанию, выстраиваете "бренд", но не регистрируете товарный знак или знак обслуживания в Роспатенте, Ваш бизнес может серьезно пострадать.


     Способы защиты нарушенных исключительных прав приведены в ст. 1252 ГК РФ. Среди них, в частности:

  • пресечение незаконных действий (подп. 2 ч. 1 ст. 1252 ГК РФ);
  • возмещение убытков (подп. 3 ч. 1 ст. 1252 ГК РФ);
  • выплата компенсации вместо возмещения убытков (ч. 3 ст. 1252 ГК РФ);
  • признание патента недействительным или частичный запрет на использование фирменного либо коммерческого обозначения (абз. 3 ч. 6 ст. 1252 ГК РФ) и др.


 

     Если руководствоваться статистикой Суда по интеллектуальным правам (СИП), правообладатели чаще других способов защиты предпочитают именно компенсацию. Однако, на практике в применении этого способа защиты правообладатели нередко сталкиваются с проблемами, связанными с неоднозначным толкованием той или иной нормы.

 

   Обратимся к ч. 3 ст. 1252 ГК РФ – в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом для отдельных видов результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, при нарушении исключительного права правообладатель вправе вместо возмещения убытков требовать от нарушителя выплаты компенсации за нарушение указанного права. Компенсация подлежит взысканию при доказанности факта правонарушения. При этом правообладатель, обратившийся за защитой права, освобождается от доказывания размера причиненных ему убытков.

 

    Фирменное наименование, безусловно, специальный вид индивидуализации,

НО предусмотрена ли выплата компенсации, если кто-то использует такое же название, как у Вашей организации?

 

    Согласно, ч. 1 ст. 1474 ГК РФ, юридическому лицу принадлежит исключительное право использования своего фирменного наименования в качестве средства индивидуализации любым не противоречащим закону способом (исключительное право на фирменное наименование), в том числе путем его указания на вывесках, бланках, в счетах и иной документации, в объявлениях и рекламе, на товарах или их упаковках, в сети "Интернет".

 

    Таким образом, указанное право является абсолютным, т.е. носителю противостоит неопределенное число обязанных лиц. Обязанность этих лиц состоит в воздержании от совершения действий, ущемляющих абсолютное право носителя наименования, в данном случае от действий по указанию фирменного наименования правообладателя на каких-либо товарах.

 


    По пункту 13 ч. 1 ст. 1225 ГК РФ результатами интеллектуальной деятельности и приравненными к ним средствами индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий, которым предоставляется правовая охрана (интеллектуальной собственностью), являются: фирменные наименования. 

 

    Согласно пункту 1 статьи 1473 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, выступает в гражданском обороте под своим фирменным наименованием, которое определяется в его учредительных документах и включается в единый государственный реестр юридических лиц при государственной регистрации юридического лица.

 

    На основании пункта 1 статьи 1229 ГК РФ правообладатель может по своему усмотрению разрешать или запрещать другим лицам использование результата интеллектуальной деятельности. Отсутствие запрета не считается согласием (разрешением). Другие лица не могут использовать соответствующие результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации без согласия правообладателя, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

 

    Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.12.2007 г. N 122 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с применением законодательства об интеллектуальной собственности" для индивидуализации юридического лица основное значение имеет его наименование.

 

    В соответствии с п. 2 ст. 1 Парижской "Конвенции по охране промышленной собственности" (ред. от 02.10.1979 г.) объектами охраны промышленной собственности являются патенты на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования и указания происхождения или наименования места происхождения, а также пресечение недобросовестной конкуренции.

 

Казалось бы, приведенные выше нормы дают железное основание для защиты своего фирменного наименования.


Но судебная практика складывается таким образом, что запретить использование фирменного наименования - можно, а вот получить финансовый результат от использования чужой компанией Вашего наименования - нет.


    Теперь время перейти от теоретических выкладок к практической пользе от подачи иска в суд. Так, согласно, ч. 3 ст. 1474 ГК РФ - не допускается использование юридическим лицом фирменного наименования, тождественного фирменному наименованию другого юридического лица или сходного с ним до степени смешения, если указанные юридические лица осуществляют аналогичную деятельность и фирменное наименование второго юридического лица было включено в единый государственный реестр юридических лиц ранее, чем фирменное наименование первого юридического лица.

 

    Далее, ч. 4 ст. 1474 ГК РФ юридическое лицо, нарушившее правила пункта 3 настоящей статьи, по требованию правообладателя обязано по своему выбору прекратить использование фирменного наименования, тождественного фирменному наименованию правообладателя или сходного с ним до степени смешения, в отношении видов деятельности, аналогичных видам деятельности, осуществляемым правообладателем, или изменить свое фирменное наименование, а также обязано возместить правообладателю причиненные убытки.  

 

    Таким образом, законодательство устанавливает 3 критерия для наступления ответственности (ч. 3 ст. 1474 ГК РФ) для нарушителя и особенную диспозитивную санкцию (ч. 4 ст. 1474 ГК РФ).

 

Когда можно требовать защиты своего фирменного наименования?

Критерии:

 

- Наименование тождественно или сходно до степени смешения (Пример: ООО ЮК «Соколов и партнеры» и ООО ЮК «Соколов и партнеры плюс»);

 

- Аналогичная деятельность (Идентичные коды ОКВЭД);

 

- Фирменное наименование включено в реестр (ЕГРЮЛ) ранее (т.к. ч. 1 ст. 1473 ГК РФ, правовая охрана предоставляется с момента включения в реестр).

 

    Судебная практика по данному вопросу однозначна – права правообладателя защищаются, но какого-либо материального блага извлечь не получится.


Примечательно решение Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-13659/2013, где спорили ООО «Металлопрофиль» г. Липецк и ООО «Металлопрофиль» г. Воронеж. Также решение Арбитражного суда Липецкой области от 29.09.2014 по делу N А36-376/2014, в котором исковые требования ООО "Металлопрофиль" г. Белгород к ООО «Металлопрофиль» г. Липецк были удовлетворены. 

   

    Также решение Арбитражного суда города Москвы дело N А40-47060/14-51-410:

 

    «…Исковые требования, заявленные к обществу с ограниченной ответственностью "Еврокара плюс Центр", удовлетворить.

    Запретить обществу с ограниченной ответственностью "Еврокара плюс Центр" без разрешения общества с ограниченной ответственностью "Еврокара" использовать обозначение ЕВРОКАРА в отношении всех товаров 12 и услуг 37 класса МКТУ.

    Запретить обществу с ограниченной ответственностью "Еврокара плюс Центр" использовать фирменное наименование, содержащее словесный элемент ЕВРОКАРА, в отношении следующих видов деятельности: предложение к продаже складской, строительной, а также коммунальной спецтехники; продажа запчастей, ремонт и сервисное обслуживание спецтехники.

    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Еврокара плюс Центр" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Еврокара" расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 000 руб…»

 

    Решение Арбитражного суда города Москвы дело N А40-187312/15:

 

«…Обязать Общество с ограниченной ответственностью "СПК-Урал" прекратить использование в своем фирменном наименовании лексического элемента "СПК" в отношении аналогичных осуществляемых видов деятельности АО "Сталепромышленная компания" путем внесения изменений в учредительные документы Ответчика об исключении из наименования Ответчика лексического элемента "СПК" и прекратить использовать в фирменном наименовании лексического элемента "СПК" на фирменной печати и документации общества, в рекламных объявлениях, при издании методической литературы, бланках, в сети интернет.

    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СПК-Урал" в пользу акционерного общества "Сталепромышленная компания" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6.000 (шесть тысяч) руб…»

 

    Решение Арбитражного суда Московской области дело N А41-79462/14:

 

«…1. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Завод легких металлоконструкций "МодульПромСтрой" удовлетворить частично.


  1. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "МодульПромСтрой" прекратить незаконное использование фирменного наименования, тождественное фирменному наименованию Общества с ограниченной ответственностью "Завод легких металлоконструкций "МодульПромСтрой".
  2. Запретить Обществу с ограниченной ответственностью "МодульПромСтрой" использование коммерческого обозначения "МодульПромСтрой" на документации, связанной с введением товаров в гражданский оборот, в предложениях о продаже товаров, о выполнении работ, об оказании услуг, а также в объявлениях, на вывесках и в рекламе, в сети Интернет в отношении указанных видов деятельности.
  3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МодульПромСтрой" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Завод легких металлоконструкций "МодульПромСтрой" расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. 00 коп.
  4. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
  5. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МодульПромСтрой" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4 000 руб. 00 коп…»


 

    Рассмотрим другую ситуацию. Вы продали не маркированный товар контрагенту, с которым у вас разные фирменные наименования и коды ОКВЭД, который нанес ваше фирменное наименование на товар. Очевидно, что в силу ч. 1 ст. 1474 ГК РФ правообладатель обладает абсолютным правом, которое контрагент нарушил, но как его защитить в таком случае? Если ч. 3 и ч. 4 ст. 1474 ГК РФ даже не рассматривает такой ситуации и требует специальных критериев и предусматривает особую санкцию. 

 

    Один из вариантов урегулирования ситуации - подать претензию с расчетом на инициацию переговоров для достижения  досудебного решения вопроса. 

 

Вывод: добиться полной защиты (включая финансовую защиту в виде возмещения убытков или компенсации) средства индивидуализации возможно лишь после регистрации товарного знака или знака обслуживания. Защита фирменного наименования осуществляется путем запрета на использование наименования иными лицами, осуществляющими аналогичные виды деятельности. Здесь правообладатель тот - кто ранее зарегистрирован в ЕГРЮЛ под этим фирменным наименованием.

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Юрист ООО "Юридическая областная служба"

Александр Сергеевич Герсонский

pravo48@mail.ru
8-800-500-07-69


В бизнесе - не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения.


Практика выделяет множество «подводных камней», «всплывающих» после заключения договора, который скрыто или прямо не отвечает интересам Арендатора– это и невозможность последнего в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и необоснованное повышения арендной платы, невозможность размещения рекламы без согласования с собственников, проведения перепланировки по своему желанию, различного рода ограничения и санкции. Нередки и  ситуации, когда Арендатора буквально без предупреждения выкидывают из арендуемого помещения. 


Этим и другим проблемам посвящена настоящая статья.


Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды (субаренды),

чтобы избежать подобных ситуаций?


При аренде нежилого помещения, будущему арендатору следует обратить свое пристальное внимание как на подписываемый договор аренды, так и на самого арендодателя.


  • Проверка арендодателя.

Перед заключением договора аренды необходимо осуществить комплекс действий, направленных на проверку контрагента. Это необходимо не только для безопасности совершаемой сделки, но и для предупреждения возможных неблагоприятных налоговых последствий, которые могут наступить в случае, если Ваш контрагент окажется включенным в реестр ненадежных налогоплательщиков.


О том, как осуществить проверку контрагента мы уже подробно разговаривали ранее (http://sokolaw.ru/articles/319721 ).


Напомню, что для проверки контрагента требуется запросить ряд документов, подтверждающих его фактическую деятельность и реальную возможность исполнить условия договора. Применяя данную рекомендацию к арендным правоотношениям следует уточнить, какие именно документы необходимо запрашивать у арендатора:


  1. Заверенные копии Свидетельства о государственной регистрации (с 2017 года данное свидетельство не выдается), Свидетельства о постановке на налоговый учет;

  2. Выписка из ЕГРЮЛ (либо ЕГРИП, если арендодатель является индивидуальным предпринимателем);

  3. Копия протокола общего собрания участников (акционеров) или решения единственного участника (акционера) контрагента о назначении на должность директора и приказ о назначении руководителя (для юр.лиц);

  4. Копия доверенности на подписанта, если договор подписывает иное лицо;

  5. Справка из банка о банковских реквизитах контрагента;

  6. Копия паспорта (если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, если физ.лицо - копия паспорта и СНИЛС);

  7. При отсутствии печати у контрагента - письмо, подтверждающее ведение им деятельности без печати;

  8. Документы, подтверждающие право передачи помещения в аренду/субаренду (Свидетельство на право собственности, либо первичный договор аренды с согласием арендатора на передачу помещения в субаренду!)

  9. Документы БТИ (технический или кадастровый паспорт с экспликацией или поэтажным планом, на котором отмечено помещение предоставляемое в аренду).


Первым делом необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения(например, имущество находится в залоге либо под арестом). Если собственник и арендодатель по договору не совпадают, следует выяснить, на каком именно основании арендодатель осуществляет распоряжение имуществом. В этом случае, у арендодателя должно быть письменное согласие на передачу помещения в аренду / субаренду.

Также стоит проверить и полномочия непосредственно подписанта. Если арендодатель юридическое лицо, договор должен быть пописан либо исполнительным органом, действующем на основании Устава без доверенности (директор, ген.директор и тд.), либо уполномоченным представителем - лицом, имеющим соответствующие полномочия на основании доверенности (при отсутствии такой доверенности договор может быт признан недействительным).


Кроме того, рекомендуется осуществить дополнительную проверку контрагента путем направления запроса в различные госучреждения.Так, рекомендуется самостоятельно запросить выписку из ЕГРЮЛ/ ЕГРИП в отношении арендодателя. Не будет лишним «пробить» арендодателя на сайтах Судов общей юрисдикции, сайте Арбитражного суда, ФССП России, и тд. В случае выявления факта претензий к контрагенту, либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности.


Рекомендуется также запросить выписку из ЕГРП в отношении арендуемого имущества. Данная выписка может быть запрошена в электронном виде на сайте Росреестра.



Проверка договора аренды.

Непосредственно при согласовании договора аренды, в первую очередь, следует обратить внимание на такие условия договора, как дата и место заключения договора, предмет аренды, срок, цена договора, реквизиты сторон. Если договором не будут определены все существенные условия, договор может быть признан незаключенным. Кроме того, неудобные условии договора, в дальнейшем могут вылиться в существенные проблемы для Арендатора. Предлагаю по порядку разобрать те моменты, на которые стоит обращать внимание при подписании договора.



1. Объект аренды

Особое внимание следует уделить предмету договора аренды, являющемуся существенным условием договора. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если таких данных в договоре нет, или предмет договора недостаточно конкретизирован договор аренды может быть признан незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как правило, объект аренды может быть идентифицирован следующими признаками:
— адрес местоположения объекта аренды, этаж;

— наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения и тд);

— инвентарный номер;

— функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и тд);

— площадь помещения (общая и передаваемая в аренду).

Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Мы же рекомендуем, к любому договору аренды прилагать как минимум план помещения, либо поэтажный план здания с отмеченным помещением, передаваемым в аренду.


Особенно внимательно следует отнестись к договорам аренды нестационарных объектов (павильоны, киоски, торговые палатки и т.д.), как правило, предмет договора в таких правоотношениях не имеет надлежащей идентификации – зачастую встречаются такие размытые формулировки как «павильон на остановке», «киоск на пересечении улиц» и так далее. При таких формулировках есть риск признания договора недействительным.


Рекомендуется при аренде нестационарных объектов прописывать максимально подробный адрес, с указанием на ориентиры месторасположения; к договору надлежит прикладывать план земельного участка с отметкой о месте расположения объекта и фото-привязку. Кроме того, необходимо также в обязательном порядке запрашивать все имеющиеся правоустанавливающие документы на нестационарный объект, будь-то договор купли-продажи, дарения, первичной аренды; требовать подтверждения разрешения от муниципальных (городских) властей на установку, ввод в эксплуатацию нестационарного объекта, включения его в соответствующие реестры.


В случае, если объект аренды является самовольной постройкой и установлен без каких-либо разрешений, есть риск его сноса или демонтажа. Поэтому в договоре рекомендуется устанавливать меру ответственности арендодателя на этот случай.

Кроме того, в арендных правоотношениях, где право собственности на объект аренды невозможно с точностью установить, всегда имеется потенциальный риск мошенничества со стороны контрагента.


2. Арендная плата

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным.

Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы, вносимой периодически или единовременно, либо в виде неденежной формы арендной платы, (например встречные услуги).


Следует также определить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или нет. Если в договоре конкретного указания нет, то Арендодатель имеет право предъявить счет за коммунальные услуги сверх оговоренной арендной платы. Кроме того, еще одним неожиданным увеличением аренды может стать начисления НДС (в случае, если Арендодатель является плательщиков НДС), если в договоре нет прямого указания на то, что НДС входит с состав арендной платы.


Также, дополнительные обязанности возлагаются на Арендатора, если арендодателем выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае на Арендатора возлагается обязанность налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.


Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год. Следует учесть, что любые подобные условия в договоре являются недопустимыми. Однако для арендатора, конечно выгодно добиться условия о неизменности размера арендной платы в течение всего срока аренды.


3. Срок аренды


Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также и срок договора аренды. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть не определен сторонами. Однако, согласование срока также важно для контрагентов, так как от этого будет зависеть форма договора. Если договор заключен на срок более года, он требует обязательной государственной регистрации. Соответственно при отсутствии такой регистрации, договор считается незаключенным.


Процедура государственной регистрации договоров аренды регламентируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 и иными документами.


Для арендатора есть свои плюсы в заключении договора на срок более года. Положительными моментами будет то, что сам факт одобрения данной сделки со стороны государственного органа исключает многие потенциальные риски связанные с заключением договора (например, заключение договора с неуполномоченным лицом), также длительный срок аренды дает некоторую гарантию стабильности данных правоотношений. Неудобством может стать то обстоятельство, что обязанность по регистрации договора, как и все расходы, связанные с такой регистрацией, как правило, возлагается на Арендатора; также госрегистрацию должны проходить все дополнения и изменения к договору.


Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом госрегистрация такого договора не требуется. Однако, минус неопределенного срока договор аренды в том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Для Арендатора, нацеленного на длительную аренду, это серьезные риски.


4. Пролонгация или перезаключение договора?


Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Однако, данная нормативная норма имеет диспозитивный характер, и соответственно договором такое право Арендатора может быть исключено.


При этом следует различать понятия. Перезаключениеподразумевает прекращения действия старого договора и заключение нового. В этом случае, Арендодатель вправе требовать пересмотра условий нового договора. В тоже время, законодатель предусмотрел иной инструмент – пролонгация договора, при которой прежний договор остается в силе, но срок его действия продлевается.


Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотренная по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.

Поэтому, в интересах Арендатора заключать договор аренды на срок 11 месяцев (что бы избежать госрегистрации) с последующей автоматической пролонгацией договора на тех же условиях и на тот же срок.


Наиболее оптимальной будет такая оговорка в договоре:

«Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, настоящий Договор автоматически продлевается на тот же срок (11 месяцев) и на тех же условиях».


При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок договор также не подлежит государственной регистрации.



5. Прием помещения.


Не менее важен при заключении договора аренды и порядок приема - передачи помещения. зачастую стороны не придают этому должного значения, что в свою очередь приносит в дальнейшем серьезные проблемы для Арендатора. Так, составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором, что является грубой ошибкой.


В акте необходимо указывать такие данные как:

- характеристики объекта и его площадь;

- функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности подходящей Арендатору);

- состояние объекта, необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта;

- возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);

- состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);

- показания счетчиков приборов учета;

- факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);

Нередко в Акте приема-передачи используют оговорку о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет. Естественно, подобная оговорка отвечает интересам Арендодателя, но не Арендатора.Арендатору мы советуем исключить такую оговорку, а если Арендодатель настаивает на ней, советуем добавлять следующее«Видимых дефектов не обнаружено». Это позволить предъявить претензию к Арендодателю в случае обнаружения скрытых дефектов в последствии.

При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.


Следует помнить, что досрочное освобождение Арендатором объекта аренды (до прекращения действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту Арендодателю не является основанием прекращения обязательства Арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).


6. Прекращение договора, расторжение или односторонний отказ от договора.


Мы уже говорили о том, что если Арендатор после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом, а Арендодатель не имеет возражений, договор считается возобновленным. По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна направить соответствующее уведомление другой стороне. В противном случае договор аренды будет считаться пролонгированным (если в договоре нет прямого указания на недопустимость такой пролонгации). Но на практике больше возникает вопросов именно относительно досрочного расторжения договора.


Арендатору необходимо определиться, что для него более выгодно: гарантия длительных арендных отношений, или возможность в любое время съехать с офиса, расторгнуть договор. Законодатель исходит из того, что договор аренды нельзя досрочно расторгнуть по желанию одной из сторон. По общему правилу договор аренды расторгается по соглашению сторон, либо в случае не достижения такого соглашения в судебном порядке. Однако, существует инструмент, позволяющий Арендатору добиться прекращения договора в одностороннем порядке – это односторонний отказ от исполнения договора в порядке.


Здесь то и кроется распространенная ошибка многих договоров аренды.

Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).


Зачастую, желая предусмотреть именно право на односторонний отказ от исполнения договора, стороны именуют такое право «правом на досрочное расторжение договора» или «правом на одностороннее расторжение договора» и так далее. Вызвано это, во-первых, недоверием к формулировке «отказ от исполнения договора», и в то же время, желанием прямо указать на внесудебный характер досрочного расторжения договора. В итоге, это приводит к тому, что в случае спора подобный договор будет расторгаться только в судебном порядке - на это прямо указывает судебная практика Верховного суда РФ (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 г. N 310-ЭС15-4004, постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. N 9615/11). Мы рекомендуем при согласовании условия о праве на отказ от исполнения договора использовать следующие формулировки - «право на отказ от договора», «право на отказ от исполнения обязательства» и тп.


Следует сказать, что, как и односторонний отказ от договора, так и расторжение договора судом по требованию одной из сторон, не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований.


Для обхода этой нормы, в договоре рекомендуется прямо указать на «односторонний внесудебный отказ от исполнения договора без объяснения причин».



Рекомендуется также согласовать и порядок возмещения произведенных улучшений помещения в случае расторжения договора. По общему правилу стоимость таких улучшений должна возмещаться арендатору, однако на практике Арендодатель зачастую предусматривает в договоре обратное.



7. Субаренда и в чем ее опасность...


В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды, но с некоторыми особенностями. Сторонами в таком договоре будут являться арендатор и субарендатор.

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное ему имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Такое согласие может быть дано непосредственно в тексте договора аренды, либо в виде отдельного документа. Объем прав, передаваемых арендатором субарендатору по договору субаренды не может превышать объем прав, переданных арендатору арендодателем по первичному договору аренды.


Так, если арендодатель позволил арендатору осуществлять только конкретный вид деятельности в арендуемом помещении, арендатор не пожжет позволить субарендатору осуществлять какую либо иную деятельность; если договором аренды запрещено арендатору осуществлять перепланировку, он не вправе позволить ее осуществление субарендатору и так далее. Следовательно, первым делом субарендатору следует запросить у арендатора первичный договор аренды внимательно его изучить.

Кроме того, субарендатору рекомендуется осуществлять проверку не только своего непосредственного контрагента по договору субаренды, но и всех участников цепочки субарендных правоотношений (зачастую помещение может передаваться в субаренду несколько раз).


Следует помнить, что договор субаренды заключается на основании договора аренды. В случае прекращения действия договора аренды, субаренда также считается прекратившейся.



Срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды согласно пункту 2 ст. 615 ГК РФ. Арендатор может потребовать освобождения занимаемого помещения (Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2011 по делу №А23-2280/10)



Именно поэтому следует обращать внимание на срок первичного договора аренды. По тому же принципу и пролонгация договора субаренды будет недействительна, если первичный договор аренды не пролонгируется. Так, если первичный договор аренды не предусматривает автоматическую пролонгацию, а по истечению срока его действия стороны должны перезаключить (перезаключение подразумевает расторжение прежнего договора и заключение нового) договор на новый срок, то договор субаренды в таком случае не может быть пролонгирован. Он также прекращает действие и требует перезаключения на новых основаниях.



Досрочное расторжение договора аренды также влечет прекращение договора субаренды  (ст. 618 ГК РФ). В связи с этим, следует предусмотреть подобные риски еще на стадии согласований договора субаренды (например, включить в договор условие, при котором арендатор обязан заблаговременно предупреждать субарендатора о расторжении первичного договора аренды).


Также, при субаренде рекомендуется согласовывать размещение наружной рекламы не с арендатором по договору субаренды, а с собственником здания/помещения.




Оспаривание сделок должника в рамках банкротства

Шелудько Артем Сергеевич

Юридическая компания «Соколов и Партнеры»




ОСПАРИВАНИЕ СДЕЛОК ДОЛЖНИКА В РАМКАХ БАНКРОТСТВА

«Кредиторы отличаются лучшей памятью, чем должники»

Бенджамин Франклин


Тема оспаривания сделок должника в рамках банкротства по праву является одной из наиболее актуальных и обсуждаемых тем, которые поднимаются участниками банкротного процесса.


Несмотря на пристальное внимание со стороны законодателей и правоприменителей, вопрос оспаривания сделок порождает огромное количество споров и «пограничных» ситуаций. Вооружившись главой III Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ и значительным объемом судебной практики и различного рода разъяснений ВАС РФ (пожалуй, самым значимым из которых является  Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности»), - участники банкротных производств активно используют этот правовой инструмент для пополнения конкурсной массы должников.


Предлагаем подробнее разобраться с этим сложным правовым механизмом и практикой его применения.


Пункт 1 статьи 61.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ определяет, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.


Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности» закрепляет, что по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться:

1) действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.); (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2016 № Ф10-1379/2016 по делу № А62-5313/2014)


2) банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами (как безакцептное, так и на основании распоряжения клиента); (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.08.2015 № Ф10-1065/2014 по делу № А23-2812/2012)

3) выплата заработной платы, в том числе премии; (Постановление ФАС Московского округа от 11.06.2014 N Ф05-5359/2010 по делу N А41-33961/2009)

4) брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов; (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 N 02АП-6185/2016 по делу N А29-2329/2012)

5) уплата налогов, сборов и таможенных платежей как самим плательщиком, так и путем списания денежных средств со счета плательщика по поручению соответствующего государственного органа; (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2015 N Ф10-3301/2015 по делу N А62-6499/13)

6) действия по исполнению судебного акта, в том числе определения об утверждении мирового соглашения; (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.08.2014 по делу N А14-17814/2012)

7) перечисление взыскателю в исполнительном производстве денежных средств, вырученных от реализации имущества должника. (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 по делу N А64-4746/2012)


Если конкурсные кредиторы или уполномоченные органы полагают, что их права и законные интересы нарушены мировым соглашением, утвержденным судом по другому делу в исковом процессе, в частности если такое соглашение обладает признаками, указанными в статьях 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать определение об утверждении такого мирового соглашения. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.05.2016 N Ф10-1267/2016 по делу N А36-3176/2015)


Условно сделки, которые можно оспорить в рамках банкротства должника,

можно разделить на три «самые популярные» категории:


1. Сделки, при совершении которых должник отдал явное предпочтение одному из кредиторов.Это, пожалуй, самое широко и вольно толкуемое основание для оспаривания, т.к. поведение должника в ситуации, предшествующей банкротству, часто сопряжено с принятием экстренных мер и шагов по экономической стабилизации ситуации, а большинство антикризисных стратегий предполагают совершение действий (сделок) вне рамок стандартного представления законодателя о нормальном поведении компаний в рамках экономического оборота.


2. Сделки, которые заключены для явного причинения убытков или нарушения имущественных прав кредитора. Самый яркий из возможных примеров: продажа имущества перед открытием процедуры банкротства или же безвозмездная его передача третьим лицам. Подобное основание для оспаривания применимо к сделкам должника, у которого уже присутствуют признаки банкротства.


3. Сделки с неравноценным встречным исполнением. Главный признак таких сделок: занижение рыночной стоимости имущества.


Обратиться с заявлением об оспаривании сделок должника (в соответствии со ст. 61.9 Закона о банкротстве) могут:


Арбитражный управляющий (в т.ч. внешний, финансовый или конкурсный), а также Кредиторы при условии, что общая сумма требований обратившегося кредитора к должнику составляет не менее 10% от суммы всех требований, отраженных в реестре.


Соответствующее заявление о недействительности сделки подлежит подаче в арбитражный суд по месту рассмотрения дела о банкротстве должника, государственная пошлина при подобном обращении составит 6000 (шесть тысяч) рублей.


Последствия признания сделки должника недействительной


Последствия признания сделки должника недействительной определены статьей 61.6 Закона о Банкротстве, так в пункте 1 определено:


Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.


В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения. В последующих пунктах вышеназванной статьи определяется и уточняется механизм применения последствий недействительности для специфических случаев оспаривания.


Если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.11.2016 N Ф10-340/2014 по делу N А54-6256/2011)


В отношении удовлетворенного определением суда реституционного требования должника к другой стороне сделки суд выдает исполнительный лист.


В отношении же удовлетворенного определением суда денежного реституционного требования другой стороны к должнику, если сделка признана недействительной на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, суд разъясняет в определении, что упомянутое требование подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном пунктами 2 - 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве (в том числе в случае, когда должник получил имущество по сделке после возбуждения дела о банкротстве).


Особо отметим существование категории сделок, которые нельзя оспорить как сделки с предпочтением или подозрительные сделки - это сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности.


Так что же понимать под термином «обычная хозяйственная деятельность»?


Ответ на этот вопрос можно найти в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", так:

под обычной хозяйственной деятельностью следует понимать любые операции, которые приняты в текущей деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, занимающихся аналогичным видом деятельности, сходных по размеру активов и объему оборота, независимо от того, совершались ли такие сделки данным обществом ранее.


К сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться сделки по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для осуществления производственно-хозяйственной деятельности, реализации готовой продукции, получению кредитов для оплаты текущих операций (например, на приобретение оптовых партий товаров для последующей реализации их путем розничной продажи).


При этом не является основанием для квалификации сделки как совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности один только факт ее совершения в рамках вида деятельности, упомянутого в едином государственном реестре юридических лиц или уставе общества как основного для данного юридического лица, либо то, что общество имеет лицензию на право осуществления такого вида деятельности.


На основании вышеизложенного, можно сделать ряд выводов:


  1. На сегодняшний день, механизм оспаривания сделок должника в рамках банкротства довольно часто применяется как арбитражными управляющими, так и конкурсными кредиторами. В этой связи в России уже сформировался довольно объемный «пласт» судебной практики и позиций Высших судов по рассматриваемому вопросу, что в свою очередь способствует упорядочиванию регламентирующих норм и оттачиванию практики применения данного механизма в делах о банкротстве.

  2. Искусное владение и применение кредиторами такого инструмента, как оспаривание сделок должника, безусловно, способствует удовлетворению их имущественных интересов в рамках банкротств.

  3. Важно отметить, что защита интересов должника в рамках дела о банкротстве и на этапах его подготовки к банкнотному процессу также лежит в плоскости правильности применения и понимания внутренних принципов механизма оспаривания сделок. Сторона должника в рамках банкротства, преследуя цель защиты своих интересов, должна помимо прочего учитывать риски, возникающие из оспаривания сделок.

Горячая линия по вопросам банкротства и оспаривания сделок в рамках процедуры банкротства доступна по бесплатному номеру 8-800-500-07-69 по России.
Телефон юристов в Липецке (4742) 717-038.
Телефон юристов в Воронеже: 8-900-924-07-55

Свои предложения и вопросы Вы можете присылать на адрес электронной почты pravo48@mail.ru