Юридическое сопровождение бизнеса по РФ:

правовое обслуживание, защита бизнеса при проверках,

арбитражные споры, банкротство граждан и бизнеса

Защитили субподрядчика в суде!

Выигранное дело - наглядный пример того, как важно для организации и ежедневное абонентское обслуживание, и надежная судебная защита. 


Суть дела: Наш клиент заключил договор субподряда с крупной компанией из Санкт-Петербурга. Стоимость контракта составила 36 млн. рублей. При этом сроки выполнения работ были сжатыми. Однако, уже приступив к работам, субподрядчик столкнулся с множеством трудностей: подрядчик не подготовил  объект к строительным работам, в самом проекте было множество ошибок, а также - множество неучтенных работ.


Подрядчик не желал идти на контакт и решать возникшие трудности, которые сказывались на сроках выполнения работ. В результате сроки были нарушены субподрядчиком.


Подрядчик поступил недобросовестно, и когда по факту работы были уже выполнены, в одностороннем порядке заявил о расторжении договора и начислил субподрядчику штрафную неустойку, которая составила более 40 млн. рублей.


Надо сказать, что ранее подрядчик уже проворачивал такие махинации и успешно взыскивал со своих субподрядчиков неустойку за просрочку выполнения работ. На это указывала найденная нами судебная практика.


Однако, в этот раз коварному замыслу не суждено было случиться. Наш клиент обратился к нам еще на стадии исполнения договора, когда понял, что в противостоянии с недобросовестным контрагентом ему необходима грамотная юридическая помощь.


Наши юристы, уже предвидя будущий конфликт, зафиксировали нарушения подрядчика в письменных претензиях. На протяжении исполнения договора каждый простой по вине подрядчика фиксировался в письменной переписке, которая сыграла существенную роль суде. Когда конфликт достиг своего апогея, мы не стали дожидаться иска от подрядчика, а первыми подали иск о квалификации отказа от договора, который совершил подрядчик, по статье 717 ГК РФ, как добровольный отказ от договора.


Это позволило бы взыскать стоимость фактически выполненных работ, в то же время у подрядчика не было бы оснований для начисления неустойки.


В свою очередь, подрядчик подал встречный иск о взыскании неустойки. Однако, у нас уже было стратегическое преимущество.


Суд длился более полугода на территории противника (в арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области), а материалы дела составили 5 томов.


В итоге, нам удалось доказать невиновность нашего клиента (субподрядчика) в срыве сроков выполнения работ, суд удовлетворил наш иск, а по встречному иску отказал. Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения.


Вывод:


если своевременно не распознать потенциальный конфликт и не подготовиться к судебному спору по договору субподряда, еще когда договор подряда только начал исполняться, то исход судебного разбирательства мог быть плачевным для субподрядчика. 



ДЕЛО ВЁЛ:

АЛЕКСАНДР СЕРГЕЕВИЧ ГЕРСОНСКИЙ

тел. (4742) 71-70-38


Решение, вынесенное в нашу пользу, оставлено без изменения. 

Номер дела: 

  • А56-71615/2018 в АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области
  • 13АП-2586/2019 в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде

Есть вопросы к юристу? Необходимо подготовить для Вас позицию по спору? Напишите нам на электронную почту pravo48@mail.ru

6 способов снизить неустойку в суде. Статья Александра Герсонского



Александр Сергеевич Герсонский

практикующий юрист,

Руководитель отдела договорной практики

и абонентского обслуживания

в Юридической компании "Соколов и партнеры"



Как уменьшить неустойку в суде?


Юридические лица вступают в гражданские правоотношения на началах равенства. Равные начала предполагают определенную сбалансированность мер ответственности, предусмотренных для сторон одного договора при неисполнении ими обязательств.


Если одна из сторон нарушает свои обязательства, вторая вправе потребовать компенсации, как правило либо в виде возмещения убытков, либо уплаты договорной неустойки. Таким образом, взыскание неустойки - это один из способов защиты нарушенного гражданского права.


Неустойка должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить его неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства по договору.


При этом законодатель прямо утверждает, что неустойка как способ защиты нарушенного права, не может носить карательный характер, она должна быть соразмерной последствиям нарушения обязательства.


Недобросовестные контрагенты, зачастую злоупотребляя этими инструментами защиты, стремятся получить для себя необоснованную выгоду. Так, в договор может быть включено условия о явно завышенных пери и штрафах. И зачастую предприниматели в погоне за выгодным контрактом, не обращают на эти условия должного внимания, о чем впоследствии сильно жалеют.


Однако, в любой ситуации при грамотном подходе можно защититься от нападок недобросовестного партнера и свести свои потери к минимуму.


На помощь приходит статься 333 Гражданского кодекса РФ. Как следует из данной нормы, в судебном порядке подлежащая уплате неустойка, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств, может быть уменьшена.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности, является одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом.


Однако, важно помнить, что снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению должника. Отсюда следует, что предприниматель, во-первых, должен сам подать ходатайство о снижении неустойки, а во-вторых это ходатайство должно быть обоснованным (т.е. необходимо доказать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, а не просто заявить об этом).

Применительно к положениям статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.


Как доказать несоразмерность неустойки? Существует несколько способов.


1. Рассчитайте неустойку исходя из

двукратной учетной ставки Банка России


Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью, определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.


Таким образом, в качестве контрсчета можно привести расчет неустойки исходя из  двукратной учетной ставки Банка России. Если расчет показал меньшую сумму, данное обстоятельство само по себе может свидетельствовать о несоразмерности неустойки.


2. Рассчитайте неустойку исходя

из средневзвешенной процентной ставки по краткосрочным кредитам


Как следует из п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 доказательствами необоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.


Информация о средневзвешенной процентной ставки по краткосрочным кредитам содержится в статистической бюллетени Банка России, которую можно найти на сайте Банка России. Если расчет показал меньшую сумму, данное обстоятельство само по себе может свидетельствовать о несоразмерности неустойки.


3. Обратите внимание суда на несопоставимость мер ответственности


Равные начала предполагают определенную сбалансированность мер ответственности, предусмотренных для сторон одного договора при неисполнении ими обязательств, что корреспондирует с положениями ст. 124 ГК РФ.


С помощью принципа баланса интересов в судебной практике обеспечивается защита слабой стороны договора. Так, в соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» условия договора, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, являются несправедливыми условиями договора и могут быть признаны ничтожными по ст. 169 ГК РФ, либо судом по заявлению слабой стороны может быть отказано в их применении на основании ст. 10 ГК РФ.


В развитие данной позиции указывается, что, если по условиям договора размер неустойки за неисполнение обязательств подрядчика значительно превышает размер неустойки за нарушение обязательств заказчиком, это позволяет ему извлечь необоснованное преимущество.


Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при несопоставимости мер ответственности предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности с учетом наличия слабой стороны, которая в силу особой заинтересованности в заключении договора, монополистического положения контрагента на рынке, отсутствия времени или других причин не имеет возможности оспорить включение в договор завышенных санкций.


Применение ст. 333 ГК РФ в связи с несопоставимостью мер ответственности нашло распространение в судебной практике:

Согласно постановления Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12945/13 в качестве обоснования снижения неустойки можно приводить в том числе доводы о чрезмерности санкций по сравнению с обычно взимаемой неустойкой.


Так, в Постановлении от 11.06.2015 № Ф04-19190/2015 по делу № А46-14739/2014 Арбитражный суд ЗСО отметил, что, проанализировав условия муниципального контракта в части ответственности подрядчика (пени в размере 1/12 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены контракта за каждый день просрочки) и ответственности муниципального заказчика (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера задолженности за каждый день просрочки), суд апелляционной инстанции правильно посчитал, что начисление подрядчику неустойки в размере 1/12 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены контракта за каждый день просрочки ущемляет права общества и нарушает баланс интересов сторон.


Аналогичный подход неоднократно применялся в судебной практике (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 по делу № А05-10038/2015, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 года по делу А12-17873/2017, от 16.08.2017 по делу А12-17873/2017).


Таким образом, если в договоре неустойка контрагента значительно ниже Вашей, данное обстоятельство само по себе может свидетельствовать о несоразмерности.


4. Обратите внимание суда

на отсутствие или ничтожность последствий нарушения обязательств


Согласно абз.2 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.


Если у контрагента каких-либо неблагоприятных последствий не наступило, несоразмерность суммы неустойки предполагается.

При этом, отсутствие неблагоприятных последствий - это отрицательный факт. По общему правилу, отрицательные факты не подлежат доказыванию (factum negantis probatio nulla est). Таким образом, Ваш контрагент вынужден будет доказывать наличие убытков, вызванных Вашим неисполнением договора.


5. Докажите вину кредитора


Верховный суд РФ в постановлении от 24.03.2016 № 7 (п. 81) указал, что размер ответственности должника может быть уменьшен судом в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки, либо действовал недобросовестно (что в дальнейшем также не исключает применение статьи 333 ГК РФ).


Таким образом, докажите, что контрагент способствовал своими действиями или бездействием нарушению с Вашей стороны договорных обязательств, и это станет отдельным основанием для снижения неустойки.


6. Докажите недобросовестность контрагента


Российское законодательство не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу.


В постановлении Пленума от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Верховный суд РФ представил следующие разъяснения судам: оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации


Пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» предусмотрено, что, в случае если будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. К такой иной мере относится и применение ст. 333 ГК РФ.


Применяя изложенные выше подходы к доказыванию несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, можно рассчитывать на снижение неустойки до минимальных пределов. Важно помнить, что вопрос о снижении неустойки рассматривается судом комплексно, исходя из всех установленных в рамках дела обстоятельств,


При этом, в соответствии с п. 71 постановления Верховного суда РФ от 24.03.2016 г. №7 заявление о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.


Поэтому не стесняйтесь заявлять о несоразмерности неустойки, параллельно доказывая вину кредитора.


Свои вопросы по данному материалу Вы можете направить на электронную почту pravo48@mail.ru

Связаться с автором статьи - Александром Герсонским Вы можете по тел. (4742) 717-038

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Юрист ООО "Юридическая областная служба"

Александр Сергеевич Герсонский

pravo48@mail.ru
8-800-500-07-69


В бизнесе - не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения.


Практика выделяет множество «подводных камней», «всплывающих» после заключения договора, который скрыто или прямо не отвечает интересам Арендатора– это и невозможность последнего в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и необоснованное повышения арендной платы, невозможность размещения рекламы без согласования с собственников, проведения перепланировки по своему желанию, различного рода ограничения и санкции. Нередки и  ситуации, когда Арендатора буквально без предупреждения выкидывают из арендуемого помещения. 


Этим и другим проблемам посвящена настоящая статья.


Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды (субаренды),

чтобы избежать подобных ситуаций?


При аренде нежилого помещения, будущему арендатору следует обратить свое пристальное внимание как на подписываемый договор аренды, так и на самого арендодателя.


  • Проверка арендодателя.

Перед заключением договора аренды необходимо осуществить комплекс действий, направленных на проверку контрагента. Это необходимо не только для безопасности совершаемой сделки, но и для предупреждения возможных неблагоприятных налоговых последствий, которые могут наступить в случае, если Ваш контрагент окажется включенным в реестр ненадежных налогоплательщиков.


О том, как осуществить проверку контрагента мы уже подробно разговаривали ранее (http://sokolaw.ru/articles/319721 ).


Напомню, что для проверки контрагента требуется запросить ряд документов, подтверждающих его фактическую деятельность и реальную возможность исполнить условия договора. Применяя данную рекомендацию к арендным правоотношениям следует уточнить, какие именно документы необходимо запрашивать у арендатора:


  1. Заверенные копии Свидетельства о государственной регистрации (с 2017 года данное свидетельство не выдается), Свидетельства о постановке на налоговый учет;

  2. Выписка из ЕГРЮЛ (либо ЕГРИП, если арендодатель является индивидуальным предпринимателем);

  3. Копия протокола общего собрания участников (акционеров) или решения единственного участника (акционера) контрагента о назначении на должность директора и приказ о назначении руководителя (для юр.лиц);

  4. Копия доверенности на подписанта, если договор подписывает иное лицо;

  5. Справка из банка о банковских реквизитах контрагента;

  6. Копия паспорта (если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, если физ.лицо - копия паспорта и СНИЛС);

  7. При отсутствии печати у контрагента - письмо, подтверждающее ведение им деятельности без печати;

  8. Документы, подтверждающие право передачи помещения в аренду/субаренду (Свидетельство на право собственности, либо первичный договор аренды с согласием арендатора на передачу помещения в субаренду!)

  9. Документы БТИ (технический или кадастровый паспорт с экспликацией или поэтажным планом, на котором отмечено помещение предоставляемое в аренду).


Первым делом необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения(например, имущество находится в залоге либо под арестом). Если собственник и арендодатель по договору не совпадают, следует выяснить, на каком именно основании арендодатель осуществляет распоряжение имуществом. В этом случае, у арендодателя должно быть письменное согласие на передачу помещения в аренду / субаренду.

Также стоит проверить и полномочия непосредственно подписанта. Если арендодатель юридическое лицо, договор должен быть пописан либо исполнительным органом, действующем на основании Устава без доверенности (директор, ген.директор и тд.), либо уполномоченным представителем - лицом, имеющим соответствующие полномочия на основании доверенности (при отсутствии такой доверенности договор может быт признан недействительным).


Кроме того, рекомендуется осуществить дополнительную проверку контрагента путем направления запроса в различные госучреждения.Так, рекомендуется самостоятельно запросить выписку из ЕГРЮЛ/ ЕГРИП в отношении арендодателя. Не будет лишним «пробить» арендодателя на сайтах Судов общей юрисдикции, сайте Арбитражного суда, ФССП России, и тд. В случае выявления факта претензий к контрагенту, либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности.


Рекомендуется также запросить выписку из ЕГРП в отношении арендуемого имущества. Данная выписка может быть запрошена в электронном виде на сайте Росреестра.



Проверка договора аренды.

Непосредственно при согласовании договора аренды, в первую очередь, следует обратить внимание на такие условия договора, как дата и место заключения договора, предмет аренды, срок, цена договора, реквизиты сторон. Если договором не будут определены все существенные условия, договор может быть признан незаключенным. Кроме того, неудобные условии договора, в дальнейшем могут вылиться в существенные проблемы для Арендатора. Предлагаю по порядку разобрать те моменты, на которые стоит обращать внимание при подписании договора.



1. Объект аренды

Особое внимание следует уделить предмету договора аренды, являющемуся существенным условием договора. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если таких данных в договоре нет, или предмет договора недостаточно конкретизирован договор аренды может быть признан незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как правило, объект аренды может быть идентифицирован следующими признаками:
— адрес местоположения объекта аренды, этаж;

— наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения и тд);

— инвентарный номер;

— функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и тд);

— площадь помещения (общая и передаваемая в аренду).

Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Мы же рекомендуем, к любому договору аренды прилагать как минимум план помещения, либо поэтажный план здания с отмеченным помещением, передаваемым в аренду.


Особенно внимательно следует отнестись к договорам аренды нестационарных объектов (павильоны, киоски, торговые палатки и т.д.), как правило, предмет договора в таких правоотношениях не имеет надлежащей идентификации – зачастую встречаются такие размытые формулировки как «павильон на остановке», «киоск на пересечении улиц» и так далее. При таких формулировках есть риск признания договора недействительным.


Рекомендуется при аренде нестационарных объектов прописывать максимально подробный адрес, с указанием на ориентиры месторасположения; к договору надлежит прикладывать план земельного участка с отметкой о месте расположения объекта и фото-привязку. Кроме того, необходимо также в обязательном порядке запрашивать все имеющиеся правоустанавливающие документы на нестационарный объект, будь-то договор купли-продажи, дарения, первичной аренды; требовать подтверждения разрешения от муниципальных (городских) властей на установку, ввод в эксплуатацию нестационарного объекта, включения его в соответствующие реестры.


В случае, если объект аренды является самовольной постройкой и установлен без каких-либо разрешений, есть риск его сноса или демонтажа. Поэтому в договоре рекомендуется устанавливать меру ответственности арендодателя на этот случай.

Кроме того, в арендных правоотношениях, где право собственности на объект аренды невозможно с точностью установить, всегда имеется потенциальный риск мошенничества со стороны контрагента.


2. Арендная плата

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным.

Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы, вносимой периодически или единовременно, либо в виде неденежной формы арендной платы, (например встречные услуги).


Следует также определить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или нет. Если в договоре конкретного указания нет, то Арендодатель имеет право предъявить счет за коммунальные услуги сверх оговоренной арендной платы. Кроме того, еще одним неожиданным увеличением аренды может стать начисления НДС (в случае, если Арендодатель является плательщиков НДС), если в договоре нет прямого указания на то, что НДС входит с состав арендной платы.


Также, дополнительные обязанности возлагаются на Арендатора, если арендодателем выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае на Арендатора возлагается обязанность налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.


Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год. Следует учесть, что любые подобные условия в договоре являются недопустимыми. Однако для арендатора, конечно выгодно добиться условия о неизменности размера арендной платы в течение всего срока аренды.


3. Срок аренды


Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также и срок договора аренды. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть не определен сторонами. Однако, согласование срока также важно для контрагентов, так как от этого будет зависеть форма договора. Если договор заключен на срок более года, он требует обязательной государственной регистрации. Соответственно при отсутствии такой регистрации, договор считается незаключенным.


Процедура государственной регистрации договоров аренды регламентируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 и иными документами.


Для арендатора есть свои плюсы в заключении договора на срок более года. Положительными моментами будет то, что сам факт одобрения данной сделки со стороны государственного органа исключает многие потенциальные риски связанные с заключением договора (например, заключение договора с неуполномоченным лицом), также длительный срок аренды дает некоторую гарантию стабильности данных правоотношений. Неудобством может стать то обстоятельство, что обязанность по регистрации договора, как и все расходы, связанные с такой регистрацией, как правило, возлагается на Арендатора; также госрегистрацию должны проходить все дополнения и изменения к договору.


Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом госрегистрация такого договора не требуется. Однако, минус неопределенного срока договор аренды в том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Для Арендатора, нацеленного на длительную аренду, это серьезные риски.


4. Пролонгация или перезаключение договора?


Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Однако, данная нормативная норма имеет диспозитивный характер, и соответственно договором такое право Арендатора может быть исключено.


При этом следует различать понятия. Перезаключениеподразумевает прекращения действия старого договора и заключение нового. В этом случае, Арендодатель вправе требовать пересмотра условий нового договора. В тоже время, законодатель предусмотрел иной инструмент – пролонгация договора, при которой прежний договор остается в силе, но срок его действия продлевается.


Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотренная по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.

Поэтому, в интересах Арендатора заключать договор аренды на срок 11 месяцев (что бы избежать госрегистрации) с последующей автоматической пролонгацией договора на тех же условиях и на тот же срок.


Наиболее оптимальной будет такая оговорка в договоре:

«Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, настоящий Договор автоматически продлевается на тот же срок (11 месяцев) и на тех же условиях».


При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок договор также не подлежит государственной регистрации.



5. Прием помещения.


Не менее важен при заключении договора аренды и порядок приема - передачи помещения. зачастую стороны не придают этому должного значения, что в свою очередь приносит в дальнейшем серьезные проблемы для Арендатора. Так, составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором, что является грубой ошибкой.


В акте необходимо указывать такие данные как:

- характеристики объекта и его площадь;

- функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности подходящей Арендатору);

- состояние объекта, необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта;

- возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);

- состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);

- показания счетчиков приборов учета;

- факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);

Нередко в Акте приема-передачи используют оговорку о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет. Естественно, подобная оговорка отвечает интересам Арендодателя, но не Арендатора.Арендатору мы советуем исключить такую оговорку, а если Арендодатель настаивает на ней, советуем добавлять следующее«Видимых дефектов не обнаружено». Это позволить предъявить претензию к Арендодателю в случае обнаружения скрытых дефектов в последствии.

При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.


Следует помнить, что досрочное освобождение Арендатором объекта аренды (до прекращения действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту Арендодателю не является основанием прекращения обязательства Арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).


6. Прекращение договора, расторжение или односторонний отказ от договора.


Мы уже говорили о том, что если Арендатор после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом, а Арендодатель не имеет возражений, договор считается возобновленным. По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна направить соответствующее уведомление другой стороне. В противном случае договор аренды будет считаться пролонгированным (если в договоре нет прямого указания на недопустимость такой пролонгации). Но на практике больше возникает вопросов именно относительно досрочного расторжения договора.


Арендатору необходимо определиться, что для него более выгодно: гарантия длительных арендных отношений, или возможность в любое время съехать с офиса, расторгнуть договор. Законодатель исходит из того, что договор аренды нельзя досрочно расторгнуть по желанию одной из сторон. По общему правилу договор аренды расторгается по соглашению сторон, либо в случае не достижения такого соглашения в судебном порядке. Однако, существует инструмент, позволяющий Арендатору добиться прекращения договора в одностороннем порядке – это односторонний отказ от исполнения договора в порядке.


Здесь то и кроется распространенная ошибка многих договоров аренды.

Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).


Зачастую, желая предусмотреть именно право на односторонний отказ от исполнения договора, стороны именуют такое право «правом на досрочное расторжение договора» или «правом на одностороннее расторжение договора» и так далее. Вызвано это, во-первых, недоверием к формулировке «отказ от исполнения договора», и в то же время, желанием прямо указать на внесудебный характер досрочного расторжения договора. В итоге, это приводит к тому, что в случае спора подобный договор будет расторгаться только в судебном порядке - на это прямо указывает судебная практика Верховного суда РФ (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 г. N 310-ЭС15-4004, постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. N 9615/11). Мы рекомендуем при согласовании условия о праве на отказ от исполнения договора использовать следующие формулировки - «право на отказ от договора», «право на отказ от исполнения обязательства» и тп.


Следует сказать, что, как и односторонний отказ от договора, так и расторжение договора судом по требованию одной из сторон, не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований.


Для обхода этой нормы, в договоре рекомендуется прямо указать на «односторонний внесудебный отказ от исполнения договора без объяснения причин».



Рекомендуется также согласовать и порядок возмещения произведенных улучшений помещения в случае расторжения договора. По общему правилу стоимость таких улучшений должна возмещаться арендатору, однако на практике Арендодатель зачастую предусматривает в договоре обратное.



7. Субаренда и в чем ее опасность...


В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды, но с некоторыми особенностями. Сторонами в таком договоре будут являться арендатор и субарендатор.

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное ему имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Такое согласие может быть дано непосредственно в тексте договора аренды, либо в виде отдельного документа. Объем прав, передаваемых арендатором субарендатору по договору субаренды не может превышать объем прав, переданных арендатору арендодателем по первичному договору аренды.


Так, если арендодатель позволил арендатору осуществлять только конкретный вид деятельности в арендуемом помещении, арендатор не пожжет позволить субарендатору осуществлять какую либо иную деятельность; если договором аренды запрещено арендатору осуществлять перепланировку, он не вправе позволить ее осуществление субарендатору и так далее. Следовательно, первым делом субарендатору следует запросить у арендатора первичный договор аренды внимательно его изучить.

Кроме того, субарендатору рекомендуется осуществлять проверку не только своего непосредственного контрагента по договору субаренды, но и всех участников цепочки субарендных правоотношений (зачастую помещение может передаваться в субаренду несколько раз).


Следует помнить, что договор субаренды заключается на основании договора аренды. В случае прекращения действия договора аренды, субаренда также считается прекратившейся.



Срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды согласно пункту 2 ст. 615 ГК РФ. Арендатор может потребовать освобождения занимаемого помещения (Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2011 по делу №А23-2280/10)



Именно поэтому следует обращать внимание на срок первичного договора аренды. По тому же принципу и пролонгация договора субаренды будет недействительна, если первичный договор аренды не пролонгируется. Так, если первичный договор аренды не предусматривает автоматическую пролонгацию, а по истечению срока его действия стороны должны перезаключить (перезаключение подразумевает расторжение прежнего договора и заключение нового) договор на новый срок, то договор субаренды в таком случае не может быть пролонгирован. Он также прекращает действие и требует перезаключения на новых основаниях.



Досрочное расторжение договора аренды также влечет прекращение договора субаренды  (ст. 618 ГК РФ). В связи с этим, следует предусмотреть подобные риски еще на стадии согласований договора субаренды (например, включить в договор условие, при котором арендатор обязан заблаговременно предупреждать субарендатора о расторжении первичного договора аренды).


Также, при субаренде рекомендуется согласовывать размещение наружной рекламы не с арендатором по договору субаренды, а с собственником здания/помещения.




Как проверить контрагента?



Юрист
Александр Герсонский
pravo48@mail.ru
(4742) 717-038


Ведя предпринимательскую деятельность, никто не застрахован от действий недобросовестных контрагентов. Нестабильная ситуация на рынке и кризис «подкосили» не мало компаний и индивидуальных предпринимателей, загнав их в «долговую яму».


Наибольшую опасность представляют те, кто продолжают держаться на плаву, всеми силами поддерживает репутацию и вид надежного контрагента, но в любой момент могут оказаться финансово несостоятельными и не смогут отвечать по своим обязательствам. Существуют на рынке и иные нежелательные игроки: например, фирмы однодневки, которые зачастую используют мошенники. Различного рода негативные правовые последствия и финансовые потери могут ожидать предпринимателя если его партнер переоценил свои возможности, прямо пытается его обмануть, с целью совершения мошенничества, скрывает какую либо значимую информацию и тд.


Никто не застрахован от невыполнения контрагентом своих обязательств по договору.


Чтобы отстоять свои интересы предпринимателю придется обращаться в суд, затратить свое время и понести расходы на оплату услуг представителя. Но на практике даже при серьезных вложениях, победа в суде не приносит должного результата. Контрагент может быть попросту разорен и финансово несостоятелен; может и после суда уклоняться от выполнения своих обязательств и затягивать исполнение решения суда.


Есть и иные неблагоприятные последствия. Предпринимателя, заключившего договор с недобросовестным налогоплательщиком, самого могут признать недобросовестным. Это одна из самых распространенных причин отказа в вычетах НДС и снятия расходов (т.н. налоговая выгода). Налоговая выгода может быть признана необоснованной, если будет доказано, что налогоплательщик действовал без должной осмотрительности и осторожности, и что ему должно было быть известно о нарушениях, допущенных контрагентом (п. 10 Постановлением Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды»). Добросовестным налогоплательщиком признается, тот, который предпринял все возможные меры, для проверки своего контрагента. Однако должную осмотрительность придется доказывать в судебном порядке.


Чтобы избежать подобных неблагоприятных последствий необходимо применять ряд профилактических мер, и в первую очередь "пробивать" своего контрагента на благонадежность.

Как проверить контрагента по сделке, мы рассмотрим в данной статье.


Ненадежные контрагенты нежелательны не только бизнесу, но и государству, так как зачастую они намеренно пытаются уйти от уплаты налогов. С точки зрения налогового органа, они являются недобросовестным налогоплательщиком. По этим причинам все сильнее ужесточается государственный контроль в сфере хозяйственной деятельности юридических лиц, бизнес становится все более открытым и прозрачным. Для участников делового оборота появились сразу несколько государственных сервисов помогающих проверить контрагента на благонадежность.


Налоговая инспекция при выявлении недобросовестного налогоплательщика руководствуется Постановлением № 53, о котором шла речь выше. В указанном постановлении выделяется 109 типичных признаков фирм однодневок, которыми руководствуются работники налогового контроля. При выявлении одного из подобных признаков  юридическое лицо попадает в специальный реестр недобросовестных налогоплательщиков - «Юридические лица, контролируемые в первую очередь» (ЮЛ-КПО). У Центрального Банка также существует специальная информационная база по ненадежным организациям.


Итак, какие же инструменты может использовать предприниматель для проверки своего контрагента:


1. Проверка контрагента путем запроса ряда документов, подтверждающих его фактическую деятельность и реальную возможность исполнить условия договора.

Для начала на официальном сайте ФНС России следует запросить выписку из ЕГРЮЛ. Она позволит получить основную информацию о контрагенте: его учредителях, лицах имеющих право действовать от имени организации без доверенности, месте нахождения организации, ее филиалах и обособленных подразделениях и тд. В выписке из ЕГРЮЛ также отражаются сведения о предстоящей ликвидации организации. Если Вы увидели такую информацию, разумнее будет не связывать себя с таким контрагентом договорными отношениями.


! Если выписка из ЕГРЮЛ получена от контрагента, тем не менее, рекомендую самостоятельно сверить ее данные с информацией, размещенной на официальном сайте ФНС России. Недобросовестный контрагент может подделать документ и внести недостоверные сведения.


До заключения сделки следует запросить у контрагента ряд документов: Свидетельства о государственной регистрации; Свидетельства о постановке на налоговый учет; действующий Устав организации; Справку об отсутствии задолженности. Дополнительно можно запросить сведения о штатной численности контрагента, его имущественном положении, сведения об опыте и так далее.

Если вид деятельности контрагента лицензируется, в обязательном порядке следует запросить сведения о лицензиях, допусках контрагента и его сотрудников к проведению той или ной работы. Узнать о наличии лицензии у контрагента, можно на сайте соответствующей лицензирующей организации (для каждого вида деятельности лицензирующий орган будет своим). 

Зачастую суды признают в качестве должной осмотрительности при выборе контрагента не только подтверждение факта его государственной регистрации, но подтверждение фактической деятельности контрагента и реальной возможности исполнить условия договора (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 г. по делу № А19-21705/2011, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2013 г. по делу № А57-20751/12).

Более того, заинтересованному лицу законом предоставлено право ознакомления с бухгалтерской документацией потенциального контрагента. В соответствии с п. 89 «Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации» (утв. приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н), годовая бухгалтерская отчетность организации является открытой для заинтересованных пользователей (банков, инвесторов, кредиторов, покупателей, поставщиков и др), которые могут ознакомиться с ней и получить ее копии с возмещением затрат на копирование, а организация должна обеспечить возможность для заинтересованных пользователей ознакомиться с бухгалтерской отчетностью.

Если контрагент уклоняется от предоставления бухгалтерской отчетности, данные сведения можно запросить в Росстате. Но сам факт уклонения от предоставления данной информации должен насторожить.


Не будет лишним запросить от контрагента и рекомендательные письма!


2. Проверка полномочий лица, подписывающего договор.

Немаловажным моментом является проверка полномочий подписанта договора. Договор становится действительным на основании подписи лица, уполномоченного на заключение договора. Наличие печати контрагента в договоре само по себе не означает совершения сделки. Таким образом, важно удостовериться, что другая сторона имеет право подписания договора. Суды нередко указывают на необходимость проверки полномочий как условия для признания налогоплательщика добросовестным.



Более того, если налогоплательщик осуществил все необходимые действия по проверке контрагента, но не удостоверился в полномочиях подписанта, это будет являться основанием для признания налогоплательщика недобросовестным (постановление ФАС МО от 11 июля 2012 г. по делу № А40-103278/11-140-436).



Перед подписанием документов следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Является ли для контрагента совершаемая сделка крупной. Если сделка для контрагента является крупной, необходимо помимо доверенности на подписанта, затребовать Разрешение участников об одобрении крупной сделки;

2. Не истек ли срок полномочий представителя контрагента. Данный срок определен уставом организации либо доверенностью. Если срок в доверенности не указан, то согласно ст. 186 ГК РФ доверенность сохраняет силу в течение года со дня ее совершения;

3. Не ограничены ли уставом полномочия директора по заключению сделок, сумма которых превышает определенное значение. Если такое ограничение есть, то договор можно будет оспорить.

Кроме того, стоит запросить и копию паспорта подписанта. На сайте ФМС России можно проверить действительность паспортных данных.



3. Проверка контрагента с помощью сервисов ФНС России.

Мы уже рассматривали возможность запроса выписки из ЕГРЮЛ, но с целью подтверждения фактической регистрации контрагента и получения основных сведений о нем. Однако глубокий анализ данного документа позволит выявить признаки неблагонадежности партнера.

1. Если фирма зарегистрированная недавно, а позиционирует себя как опытный игрок на рынке, стоит отнестись к такому контрагенту с настороженностью.

2. Еще один признак неблагонадежного контрагента – это частая смена директора или иного исполнительного органа. Напрямую о факте смены директора в ЕГРЮЛ не указан, однако регистрация заявления по форма 14001 — это косвенный признак либо смена директора, либо смена адреса организации.

3. Если контрагент зарегистрирован в другом регионе, для предпринимателя это выльется в неудобство участия в судебном процессе в случае спора, так как по общему правилу иск подается по месту регистрации или месту нахождения ответчика (если иное не указано в договоре).

4. Стоит обратить внимание и на то, где находится офис контрагента. Если это квартира или адрес массовой регистрации – это свидетельство неблагонадежности контрагента.



На сайте ФНС России работает электронный сервис «Проверь себя и контрагента». С помощью него, имея данные ОГРН и ИНН организации, налогоплательщики могут узнать ряд сведений о контрагенте, а именно:

1. Проверить, не представлены ли контрагентом документы для регистрации изменений, вносимых в учредительные документы или сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ,

2. Узнать, не принято ли в отношении контрагента решение о предстоящем исключении из ЕГРЮЛ как недействующего предпринимателя;

3. Удостовериться, что в отношении контрагента не принято опубликованное в Вестнике государственной регистрации решение о ликвидации, о реорганизации, об уменьшении уставного капитала, о приобретении обществом с ограниченной ответственностью 20% уставного капитала другого общества и т. д;

4. Подтвердить, что в состав исполнительных органов организации-контрагента не входят дисквалифицированные лица;

5. Выяснить, не зарегистрирован ли контрагент по адресу «массовой регистрации»  и осуществляется ли с ним связь;

6. Проконтролировать отсутствие учредителя или руководителя организации в реестре лиц, отказавшихся от участия (руководства) в организации.

Так же на сайте ФНС России работает база неплательщиков налогов и «брошенных» компаний (пока в тестовом режиме). На данном сервисе можно узнать Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов и/или не представляющих налоговую отчетность более года.


Если по каким либо причинам у предпринимателя нет возможности воспользоваться сервисами ФНС России, всегда есть возможность отправить письменный запрос в ИФНС. Налоговый орган обязан предоставлять запрашиваемую информацию в пределах круга сведений, не признаваемых в соответствии со ст. 102 НК РФ налоговой тайной.


4. Проверка контрагента на сайтах ВАС РФ, ФССП России, ФАС России а также с помощью «Реестра сведений о банкротстве».

База решений арбитражных судов доступна на официальном сайте ВАС РФ. При помощи сервиса «Картотека арбитражных дел» любое заинтересованное лицо может ознакомиться с решениями всех инстанций вынесенных по делу с участием потенциального контрагента. С помощью указанного сервиса можно выяснить, с кем судился или судится партнер, не введена ли в отношение него процедура банкротства -наблюдение, выявить его кредиторов и дебиторов.

На сайте ФССП также в открытом доступе находится банк данных исполнительных производств. Наличие большого количества исполнительных производств, в рамках которых контрагент выступает в качестве должника, свидетельствует о его тяжелом финансовом положении.При высоком количестве кредиторов у контрагента не стоит вести с ним бизнес, так как высока вероятность наступления точки не возврата, при которой контрагент уже не сможет отвечать по своим обязательствам и «скатится» в банкротство.

Если контрагент является участником системы закупок для государственных и муниципальных нужд и зарекомендовал себя не лучшим образом, то есть вероятность, что он попал в Реестр недобросовестных поставщиков, который ведетФАС России.


Дополнительным способом проверки контрагента является Федеральный Реестр Юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности. По сравнению с «Картотекой арбитражных дел» в данном реестре можно найти больше документов о контрагенте — например информацию о том,, удовлетворены ли требования кредиторов и не привлекались ли руководители организации к ответственности.


5. Проверка контрагента в сети «Интернет».

Не будет лишним «навести справки» о контрагенте и в интернете. Для этого необходимо изучить сайт контрагента, на нем можно найти информацию о недовольных клиентах. Также отзывы о контрагенте можно найти и в различных социальных сетях, яндекс.маркете и в иных источниках. Существуют также различные «народные рейтинги контрагента» на всевозможных сайтах, специальные платные и бесплатные сервисы по проверке партнеров по бизнесу и так далее.


Стоит проверять не только по «бренду», но и по официальному названию организации, которое указано в выписке из ЕГРЮЛ (зачастую они могут не совпадать). Проверьте также и ФИО директора, учредителей. На них могут быть зарегистрированы и иные фирмы – это нежелательный знак.


Рекомендую также обращать внимание на публикации о компании-контрагенте в газетах, журналах и иных СМИ. «Местные» газеты могут стать источником полезной информации. Зачастую публикации десятилетней давности являются важных источником о контрагенте. Например, может «всплыть» информация об организации, принадлежащей тому же собственнику и «засветившиеся» в каком-то крупном скандале.



В заключение, предлагаю ряд полезных ссылок для проверки контрагента:

Сведения, внесенные в ЕГРЮЛ

http://egrul.nalog.ru/

Сведения о юрлицах и ИП, в отношении которых представлены документы для госрегистрации

http://service.nalog.ru/uwsfind.do

Сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации»

http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/vgr/

Сведения, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации», о принятых решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ

http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/

Отсутствие контрагента в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков)

http://rnp.fas.gov.ru/

Действительность паспортных данных руководства контрагента

http://services.fms.gov.ru/fms-site-web/info-service.htm?sid=2000

Отсутствие руководителей контрагента в реестре лиц, отказавшихся в суде от участия (руководства) в организации или в отношении которых данный факт установлен (подтвержден) в судебном порядке

http://service.nalog.ru/svl.do

Не дисквалифицировано ли лицо, входящее в состав исполнительных органов контрагента и намеревающееся подписать документы по сделке

http://service.nalog.ru/disfind.do

Не числится ли контрагент по адресу массовой регистрации

http://service.nalog.ru/addrfind.do

Не указан ли контрагент в базе юрлиц, связь с которыми по указанному в ЕГРЮЛ адресу отсутствует

http://service.nalog.ru/baddr.do